P2P투자 요령(2): 안전한 상품인가?

1. 안전한 상품을 고르자

P2P투자 상품 검증

   P2P투자는 원금 손실 가능성이 있는 만큼, 투자자 본인이 P2P 상품을 분석하여 안전한지 안전하지 않은지 판별하는 역량을 갖춰야 한다. P2P투자 상품별로 담보는 무엇인지, 담보 순위는 몇 위인지, 발생 가능한 리스크는 무엇이 있는지 숙지한 후 본인의 판단에 따라 투자 여부를 결정할 수 있어야 한다. 투자 전 상품별로 확인해야할 사항을 정리하면 다음과 같다. 

 

1.1. 부동산 후순위 담보 채권

   부동산 후순위 담보의 LTV가 충분히 낮은지 상품 설명서를 통해 확인해야 한다. 담보물의 가치가 하락해도 원금 손실을 방지할 여유가 얼마나 있는지 알아야 하기 때문이다. 부동산의 가치는 다른 자산에 비해서 변동이 큰 편은 아니지만, 경제 위기에 따라 가치가 하락할 수 있으므로 원금 손실이 발생하지 않을만큼 LTV에 여유가 충분한지 확인할 필요가 있다. 이외에도 담보로 잡힌 부동산의 종류는 무엇인지, 담보에 대한 권리 순위가 몇 위인지, 담보로 잡힌 부동산의 주변 환경이 어떠한지 살펴보면 채권의 안전성을 가늠해보기 좋을 것이다.  부동산 후순위 단보 채권과 관련하여 자세한 설명이 필요하다면 아래 링크를 참조하길 바란다.

P2P투자 상품의 종류(1): 부동산 후순위 담보 채권

 

1.2. 부동산 PF 채권

   부동산 PF 채권은 지어질 건물의 미래 가치를 심사하여 투자하는 것이기 때문에, 부동산 사업장의 주변 환경을 확인하여 부동산 사업의 성공 여부와 수익성 여부를 가늠해야 한다. 부동산 PF 채권은 여러 회차로 분할하여 투자 상품이 공개되므로, 만약 부동산 사업의 성공 여부를 가늠하기 어렵다면 가급적 높은 회차를 선택하는 것이 안전하다. 일반적으로 회차가 올라갈수록 건물이 완성되고 있어 공사 중단에 의한 부실 위험이 적기 때문이다. 이와 더불어 회차에 따른 공사 진행 현황과 준공율도 반드시 확인하자. 부동산 PF 채권과 관련하여 자세한 설명이 필요하다면 아래 링크를 참조하길 바란다.

P2P투자 상품의 종류(2): 부동산 PF 채권

 

1.3. 부동산 PF 브릿지론

   부동산 PF 브릿지론에 투자하기 전에 확인할 사항은 앞서 살펴보았던 부동산 PF와 유사하나, 추가로 살펴볼 사항은 투자 전 확인할 사항은 부동산 PF 대출 실행 가능성이다. 금융기관은 부동산 프로젝트가 사업성이 있다고 판단하면 부동산 PF 대출을 승인할 의사가 있다는 LOI를 발급한다. LOI는 법적 효력이 있는 계약서는 아니기에 대출 승인을 담보하는 것은 아니지만,  LOI가 발급되었다면 부동산 PF 대출 승인이 거절될 위험은 적다고 볼 수 있다. 부동산 PF 브릿지론과 관련하여 자세한 설명이 필요하다면 아래 링크를 참조하길 바란다.

P2P투자 상품의 종류(3): 부동산 PF 브릿지론

 

1.4. 부동산 ABL

   ABL에서 담보로 하는 현금 흐름이 부동산 PF와 관련된 만큼, ABL 상품에 투자하기 전에 확인할 사항은 부동산 PF와 동일하다. 이외에 추가로 살펴볼만한 사항은 분양대금 ABL의 경우 분양율, 공사대금 ABL의 경우 준공율이다. 하지만 부동산 시장 상황에 따라 분양이 취소되거나 공사가 중단되는 위험은 언제나 있으니, 분양율과 준공율 외에 다른 요소들도 충분히 검토해야할 것이다. 부동산 ABL과 관련하여 자세한 설명이 필요하다면 아래 링크를 참조하길 바란다.

P2P투자 상품의 종류(4): 부동산 ABL

 

1.5. 매출 담보 채권

   P2P회사에서 대출자로부터 원리금을 강제로 상환하는 시스템을 구축하였는지 확인할 필요가 있다. 대출 기간동안 사업장에서 발생하는 카드 매출에서 대출금을 먼저 제외한다는 계약을 맺거나, P2P회사와 대출자 공동 명의로 매출 계좌를 설정하는 등의 안전 장치가 마련되어 있다면 어느 정도 안전성이 확보된 채권이라고 볼 수 있다. 매출 담보 채권과 관련하여 자세한 설명이 필요하다면 아래 링크를 참조하길 바란다.

P2P투자 상품의 종류(5): 매출 담보 채권

 

1.6. 전자어음 담보 채권

   전자어음 담보 채권은 법인의 존폐 여부를 담보로 투자하는 채권이기 때문에, 전자어음을 발행한 법인이 파산해버리면 원금을 돌려받지 못하게 된다. P2P회사가 공개하는 법인의 재무상태표, 손익계산서 등을 참고하여 전자어음을 발행한 법인의 재무안정성을 확인해보자. 전자어음 담보 채권과 관련하여 자세한 설명이 필요하다면 아래 링크를 참조하길 바란다.

 

P2P투자 상품의 종류(6): 전자어음 담보 채권

 

1.7. 개인/법인 신용 채권

   P2P회사가 대출자의 정보를 공개하기는 하지만, 투자자가 대출자의 신용 정보를 바탕으로 해당 채권이 안전한지 판단하는 것은 사실상 불가능하다. 따라서 P2P회사에서 제공하는 포트폴리오 상품에 투자하거나, 나름대로 포트폴리오를 구성하여 소액 분산 투자하는 것을 권장한다. 또한 개인/법인 신용 채권에 대한 업력이 있는 P2P회사를 중심으로 투자하는 것이 바람직하겠다. 개인/법인 신용 채권과 관련하여 자세한 설명이 필요하다면 아래 링크를 참조하길 바란다.

P2P투자 상품의 종류(7): 개인/법인 신용 채권

 

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2. 담보가 확실해야 안전하다

확실한 담보 설정 여부

   상품별로 고려할 사항이 다르지만, 너무 어렵고 복잡하다면 담보가 확실한 상품에 투자하는 것을 권장한다. 투자한 채권이 부실 채권이 되었을 때 담보를 매각하여 원금을 일정 부분 회수할 여지가 있기 때문이다. 담보가 확실하고 안정적인지 판단하기 위해서는 아래 세 가지 조건을 확인해보자.

 

2.1. 공시될 수 있는 자산

   자산의 권리 관계나 변동 사항을 누구나 볼 수 있도록 공개된 자산은 담보로서 가치가 높다. 특히 부동산의 경우에는 저당권을 등기부에 기록하여 표시할 수 있고, 누구라도 열람이 가능하기 때문에 담보의 안전성이 높은 편이다. 자동차의 경우에도 자동차등록원부에 저당권을 설정할 수 있지만, 자동차는 동산이기 때문에 권리자가 찾을 수 없는 곳에 숨길 여지가 있어 부동산보다는 담보로서 가치가 약하다.

 

2.2. 점유 가능한 자산

   점유하여 권리를 행사할 수 있는 자산이 담보로서 가치가 높다. 동산 담보물에 대한 점유는 담보 성립을 위한 중요한 요소 중 하나이다. 만약 동산을 담보로 하는 상품에서 P2P회사가 대출자로부터 동산을 점유하고 있지 않다면 사실상 신용 대출과 다를 바 없는 상품이라고 볼 수 있다. 

 

2.3. 가치가 변하지 않는 자산 

   의류, 식품 등 시간에 따라 담보물의 가치가 급격하게 변하는 자산은 담보로서 가치가 낮다. 의류는 유행에 따라 가치가 변하며, 식품은 신선도에 따라 가치가 급변하기 때문에 담보로 삼기에는 조심스러운 면이 있다. 시간에 따라 가치 변동성이 낮아 LTV 산정이 용이한 자산이 담보로서 가치가 높다고 할 수 있다.

 

 

 

 

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참고문헌

- 경병선, 고재균. (2018). P2P 투자로 제2의 월급 만들기. 위즈플래닛.
- 이민아. (2019). P2P투자란 무엇인가. 아이스토리.