P2P투자 상품의 종류(1): 부동산 후순위 담보 채권

1. 부동산 담보 대출

부동산 담보

   부동산 담보 대출이란 은행에서 부동산을 담보로 대출을 실행하는 것을 의미하며, 일반적으로 완공된 건물이나 토지가 담보가 된다. 부동산은 가치 변동이 상대적으로 적고, 권리사항이 등기부등본에 기재되어 담보로서 안정적이기 때문에 금융기관에서 가장 선호하는 담보이다. 그렇다 하더라도 무작정 돈을  빌려주기보다는 담보로 삼을 부동산의 가치를 따져 대출 여부와 규모를 결정하는데, 이때 고려하는 것이 LTV이다.

 

2. 담보인정비율

LTV (Loan To Value ratio)

   LTV (담보인정비율, Loan To Value ratio)는 담보 가치 대비 대출 비율을 의미한다. 부동산을 담보로 했을 때 대출 가능한 금액의 비율을 나타낸 것으로, 금융기관들이 대출 규모를 결정할 때 고려하는 수치이다. LTV가 낮다는 것은 대출 금액에 비해 담보의 가치가 충분하므로 부실이 발생해도 경매를 통해 원리금을 안전하게 회수할 수 있다는 것을 의미한다. LTV는 보통 담보의 기준 시가가 아닌 시가의 일정 비율을 기준으로 결정된다.

 

3. 선순위와 후순위

선순위 대출과 후순위 대출을 포함한 LTV

   채무자는 본인의 부동산을 담보로 대출 금리가 낮은 제1금융권에서 LTV 한도를 채워 부동산 담보 대출을 받더라도 추가로 대출이 필요한 경우가 있다. 이때 P2P 금융권을 찾아 동일한 담보로 대출을 신청할 수 있다. 그러면 한 부동산 담보에 대해 제1금융권과 투자자에게 저당권이 생기는데, 만약 부실이 발생하여 경매로 회수한 원리금은 누구에게 돌아갈까?

   동일한 담보에 여러 명의 권리가 얽혀있다면 채무자가 돈을 빌린 순서대로 우선순위가 매겨진다. 따라서 채무자가 첫 번째로 돈을 빌린 제1금융권에 1순위, 즉 선순위 권리가 주어진다. 앞서 언급한 바와 같이, 채무자들이 제1금융권을 이용한 다음 P2P 금융권을 찾아오므로, 이에 투자하는 채권자들은 투자를 결정할 경우 해당 담보에 대해 후순위 권리를 획득하는 셈이다. 만약 채무자가 P2P 금융권을 찾아오기 이전에 다른 금융권을 거쳐왔다면 거쳐온 순서대로 후순위 권리가 주어진다.

   경매로 담보를 판매해 원리금을 확보하면, 선순위 권리를 가진 채권자가 먼저 본인의 투자금을 회수하고, 남은 원리금에서 후순위 권리를 가진 채권자들이 차례대로 본인의 투자금을 회수한다. 이 과정에서 더 이상 남은 원리금이 없다면 후순위 채권자들은 투자금을 회수하지 못할 수 있다. 따라서 P2P회사를 통한 부동산 후순위 담보 상품 투자는 원금 손실이 발생할 수 있다.

 

4. 투자 전 확인할 사항

   P2P 금융권의 부동산 후순위 담보 상품은 이미 완공되어 자산 가치가 있는 부동산을 담보로 잡기 때문에 추후에 소개할 상품보다 안전하다. 혹여나 부실이 발생하더라도 담보 가치에 큰 훼손이 없다면 경매를 통해 원리금 회수도 용이하다. 하지만 후순위 담보이기 때문에 원금 손실 가능성이 있는 만큼, 투자를 결정하기 전에 확인해야할 사항들이 있다.

 

4.1. 부동산 담보 종류   

   부동산 후순위 담보 상품이 비교적 안전하더라도, 안정성을 더 높이기 위해서는 부동산 담보의 종류를 확인해보는 것이 좋다. 대단지 아파트는 소규모 아파트, 빌라, 주택, 상가, 토지 등 다른 부동산에 비해 수요가 많고 거래가 활발하게 일어나고 있어 환금성이 좋다. 또한 일반인들도 인터넷으로 쉽게 시세를 확인할 수 있고 시세가 다른 부동산에 비해 정확하므로, 스스로 담보의 가치를 가늠해보거나 경매에 넘어갔을 때의 가격을 예측하기 수월하다. 따라서 P2P 회사에서도 공개된 정보를 바탕으로 정확한 LTV를 산정하고 있다. 단, 같은 아파트라도 층수에 따라서 가격이 다르므로 층수까지 고려해볼 수 있다면 좋다. 일반적으로 같은 아파트에서도 1~2층은 윗층 시세 대비 80~90% 가격에 거래되고 있다.

 

4.2. LTV

   부동산 후순위 담보의 LTV가 충분히 낮은지 상품 설명서를 통해 확인해야 한다. 담보물의 가치가 하락해도 원금 손실을 방지할 여유가 얼마나 있는지 알아야 하기 때문이다. 부동산의 가치는 다른 자산에 비해서 변동이 큰 편은 아니지만, 경제 위기에 따라 가치가 하락할 수 있으므로 원금 손실이 발생하지 않을만큼 LTV에 여유가 충분한지 확인할 필요가 있다. LTV가 90% 이상인 상품이라면 추천하지 않는다. 그러나 만약 담보물의 가치가 올라갈 가능성이 높다고 판단한다면 LTV가 높더라도 투자를 고려해볼 수 있겠다.

 

4.3. 저당권 순위

   P2P 회사에서 제공하는 등기부를 확인하여 권리 설정 여부를 확인할 필요가 있다. 채무자가 한 담보로 여러 금융기관에서 대출을 받았을 것이므로, P2P 금융권을 찾아오기 전까지 어느 금융권을 거쳐왔는지 확인하고 권리 순위가 몇 위인지 확인하자. P2P 금융권에서 취급하는 부동산 후순위 담보 상품은 대부분 선순위 다음인 2순위일 가능성이 높다. 이외에도 등기부를 살펴보면서 권리 관계가 어떤지 확인해보고, 권리 관계가 복잡하게 얽혀있다면 투자를 다시 생각해보자.

 

4.4. 부동산 담보 입지

   부동산은 입지에 따라 가치 차이가 심하기 때문에 담보로 잡힌 부동산의 주변 환경이 어떤지 추가로 살펴보자. 부동산 후순위 담보 상품의 유일한 리스크는 담보의 가치가 떨어지는 것이다. 만약 담보 주변 환경이 충분히 좋다면 담보의 가치가 떨어질 가능성이 낮다. 따라서 담보가 역세권인지, 학군지인지, 개발 지역인지 P2P 회사에서 제공하는 등기부의 주소와 지도를 바탕으로 확인해보자.

 

 

 

 

 

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용어정리

■ 담보: 채무자가 돈을 빌리기 위해 채권자에게 맡기는 대상물로, 만약 채무자가 원리금을 상환하지 못하면 채권자는 담보를 현금화하여 원리금을 일부 회수할 수 있다. P2P투자에서는 P2P회사가 투자자를 대신해 담보를 처분하고 원리금을 회수한다.

■ 경매: 채무자가 대출금을 상환하지 못한 경우 법원을 통해 담보를 처분하는 절차로, 여러 명의 입찰자 중 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 담보를 매각하여 원리금을 일부 회수한다.

■ 저당권: 채권자가 채무자의 부동산을 담보로 대출을 해주면 해당 담보물에 대해 채권자에게 발생하는 권리를 의미한다. 채권자는 부실이 발생할 경우 별도로 소송을 하지 않고도 저당권에 의해 법원에 경매를 신청할 수 있다. 해당 권리는 담보물의 등기부에 순서대로 기록되며, 여러 개의 저당권이 설정된 경우 그 순위는 등기 설정을 먼저 한 순서대로 결정된다. 저당권자는 경매로 부동산이 처분되었을 때, 매각대금에서 대출금을 다른 채권보다 우선해서 변제받을 수 있다.

 

참고문헌

- 경병선, 고재균. (2018). P2P 투자로 제2의 월급 만들기. 위즈플래닛.
- 이민아. (2019). P2P투자란 무엇인가. 아이스토리.